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旅游“暖阳”：旅行社加班定制路线，老板喊话员工“归队”******

　　“旅游市场满血归来。”晚上11点，刚加班赶制完产品路线的林雪略显疲惫，但格外激动。

　　近段时间，林雪的电话响个不停。除了客户频繁来电咨询旅行社何时重启出游路线，此前合作过的专线人员、地陪以及景点酒店等从业者也不断递来合作橄榄枝。

　　“市场热潮即将来临，赶紧拿出产品方案。”一位合作伙伴迫切地催促着她。

　　时隔三年，旅游市场火速复苏，点燃元旦假期。而这只是序幕，1月8日起，我国全面放开入境，同程旅行数据显示，当天出入境机票订单量一度同比增长628%，创下2020年3月以来的峰值。这一天，中国香港与内地之间实现首阶段通关，使得中国香港成为入境机票的出发地第一名。

　　政策利好叠加春节，旅游市场正在开启狂欢。市场爆发带来的巨大商机，同样成了沉寂多年从业者们眼中的机遇。一时间，越来越多的旅行社活跃起来。老刘决心复出，其接受新京报贝壳财经记者采访时，已经紧锣密鼓地租赁办公室、招兵买马组建团队，筹备旅行社开业。

　　于老刘而言，此番回归，只为在行业复苏之际重新夺回一度失去的市场。

　　“诗和远方”潮涌

　　惬意地半躺在三亚沙滩上，喝着手里的椰汁，看着朋友在远处海里嬉笑打闹身影的那一刻，蒋珂深感久违的跨年乐趣。

　　“往年每逢元旦都会选择旅游跨年，疫情原因导致两年多时间没出过远门。现在必须得好好玩上几天，把之前失去的乐趣弥补回来。”蒋珂告诉贝壳财经记者。

　　作为2023年第一个小长假，旅游成为不少人元旦期间的首选，并奔赴心中的“跨年胜地”。

　　“能明显感觉到出来玩的人多了起来。”同样选择在元旦出游的90后唐晨印象深刻，在前往云南的飞机上，他发现机舱里坐满了乘客，“尽管无论机票还是酒店费用都比之前高出一截，但都无法阻止大家出游的热情。”

　　一位杭州网约车司机也告诉贝壳财经记者，元旦期间接到的订单远多于日常，“每天差不多要跑100多单。经常都是上一单还没跑完，系统就提示下一单进来了。客人的目的地也大多都是酒店和景区。”

　　久违的出游让多个城市在元旦期间游客数量激增。据文化和旅游部数据中心测算，2023年元旦假期，全国国内旅游出游5271.34万人次，同比增长0.44%。实现国内旅游收入265.17亿元，同比增长4.0%。

　　此外，携程2023元旦假期总结报告显示，近六成用户选择跨省游，元旦跨境机票预订量同比增长145%。据飞猪平台数据，元旦假期的跨省游和跨市游订单占比近八成，达到近一年峰值。其中“90后”和“00后”的年轻用户则是出游主力。

　　出游无疑是当下热词。贝壳财经记者在社交平台上搜索发现，不少网友或讨论出游计划，或分享行程和安排。此外，“这里海景绝了，太适合情侣跨年”“国内最爱的度假村，没有之一”等帖子亦引发关注。博主们在文章中分享一张张精美风景照片的同时，再配上详细的行程文字。而回复里则充满着“求攻略分享”“求价格”留言。

　　“之前每次内心萌发旅游念头时，总是只能靠老照片和视频来‘过瘾’。”唐晨告诉贝壳财经记者，自己已有两年时间没有出门旅游，即使节假日也选择在家宅着。如今难得的机会，自然希望玩个痛快，“根本没有省钱的念头，怎么开心怎么来。”

　　“消费者的追捧给旅游市场复苏带来生机。”经营着一家国际旅行社的韩可说，“大家都憋着一股劲儿，准备在接下来的时间里大干一场。”

　　多位导游在接受贝壳财经记者采访时表示，由于气候原因，元旦以及春节期间游客通常会选择前往三亚、云南等地度假，这也间接推动机票以及酒店价格上涨。

　　1月9日，贝壳财经记者在OTA(一般指在线旅游)平台搜索看到，各地前往三亚的机票价格均出现上涨趋势。以杭州出发为例，自春节法定假日计算，飞往三亚的机票大多为2290元全价票。不少酒店春节期间价格同样呈现上涨趋势。其中，三亚凤凰岛度假酒店高级海景大床房平时价格为924元，除夕入住价格则为1689元。

　　值得注意的是，贝壳财经记者在搜索时发现，大多数酒店春节期间房间均显示“售罄”。“现在想在春节期间入住好的酒店和房间，基本只能靠‘捡漏’。”一位导游说。

　　云南等多地酒店同样受到追捧。根据携程平台数据，元旦假期间西双版纳酒店均价为804元，价格涨幅达到1.7倍。大理酒店涨幅则达到36%，均价601元。

　　旅行社“集结”：召回队友

　　风口重新回来了。这是资深旅行社从业者老刘最深刻的认识。

　　2023年1月，老刘在朋友圈发布“复出”宣言，要再战江湖。此前近10年时间，老刘扎根国际旅游行业，每年都会带领游客前往几十个国家。

　　“最后一次带团从法国回来后就得到通知，开始在家等待。”老刘经历了三年起伏，从第一年的观望，到第二年转型切入国内旅游领域，最后在第三年时公司难以为继。吃完散伙饭后，老刘转身找了份朝九晚五的工作。

　　决心复出的第二天，老刘就向公司递交了辞职信，“在行业打拼这么多年了，舍不得彻底放弃，有时候晚上还会梦到带团出游的情景。得知市场复苏的消息后，肯定选择回来。”

　　老刘紧锣密鼓地租赁办公室、招兵买马组建团队，筹备起旅行社开业。他还给以往的员工打去电话，希望大家能“再搏一次”。

　　“过去三年确实让旅游行业流失了不少人才。”老刘告诉贝壳财经记者，旅行社要迅速重启，当下关键因素在于能否重新组建团队，“不少从业者在疫情期间转行。随着大家逐渐适应新的工作后，很多人都不太愿意回归。”

　　贝壳财经记者采访多位此前从事出境游工作的人员发现，对于“回归”，还是观望态度。

　　“之前做了很多年出境游，后来离职去了家短视频公司负责内容，一年多时间现在已经习惯了工作节奏。”接到老刘打来的电话，阿木犹豫再三最终还是回绝了邀请，“以前的东西都丢得差不多了，现在回去还要重新适应，实在没必要。”

　　一位自2021年转行到互联网公司工作的前从业者也向贝壳财经记者坦言，自己不大可能再从事旅游行业，“现在收入和之前差不多，工作还更加稳定，确实不太想回去。”

　　没能如愿将曾经的员工全部唤回，老刘并不在意。重开旅行社后不久，他已收到多份简历，其中不乏有着多年从业经验的“老人”，“还是有不少从业者希望能回到行业，毕竟随着市场复苏，未来会有大批游客出国游玩，势必也会将市场持续推向高潮。”

　　果断回归，也是不少人的选择。

　　“终于等到了今天。”刚从工商局注册完毕的郭苗一脸兴奋，她曾住在日本10多年，回国后和朋友合伙开了旅行社，专门跑日韩线路，一度随着国内游客境外游高峰期获利匪浅。

　　尽管2020年底将旅行社关停，但郭苗一直等待着行业复苏的机会，“这两年来几乎随时都在关注行业消息，也一直和国内外地接、酒店等资源保持着联系，就是盼着这一天早点到来。”

　　静待“下一站”爆发，定制路线抢跑出境游

　　1月8日起，随着中国取消入境核酸检测和集中隔离、优化内地与港澳人员往来等政策正式生效，上海、广州等机场迎来了防疫政策调整后的首批海外航班。

　　全面放开入境催热了消费者热情，也点燃了停滞三年的出境旅游行业。韩可正经历最为忙碌的开年。几分钟前，她刚挂断一天来第6位客户打来的咨询电话，“最近接到不少电话，都是来询问出国游事宜的。”

　　“出境游多年后终于重新放开，不少人希望能第一时间出国旅游。”韩可告诉贝壳财经记者，近期热衷旅游的玩家会选择国内景点，内心却同样希望能出境游玩。行业的复苏，会推动一波市场爆发。

　　林雪在一家国际旅行社负责项目定制策划，其告诉贝壳财经记者，目前市场逐渐恢复，不过，因为“航班供给”和“票价”等客观原因，要想完全达到之前的情况需要至少3个月时间。

　　“目前中国执行的国际航班数量远低于2019年。”林雪预计，“受此影响，出入境机票价格偏高，大部分游客或许碍于此类原因而选择继续观望等待。”

　　贝壳财经记者在多家OTA平台查询看到，近期出境游机票价格相对此前已经出现明显上浮。以杭州直飞普吉岛为例，2023年1月期间，机票裸价大多在2000元至3500元，而回程价格则在3000元至6000元，部分日期的机票价格更是上万元。这意味着以往3000元就能往返普吉岛，如今至少需要万元上下。

　　“这仅是机票单项，如果加上酒店、游玩等其他费用，单人出游的总费用很可能在2万至3万元。”林雪说。

　　高昂的费用并没有浇灭旅行社热情，林雪和同行仍在加班赶制出行方案。

　　“最近每天几乎都忙到晚上10点多。”林雪所在公司以境外游为主，几乎所有人都在忙着给此前合作的酒店、当地地陪等资源打电话，以沟通重启后的工作，以及整合彼此的资源进行新产品路线的设计。

　　“目前我们主要是针对东南亚市场进行相关出行方案的设计和推出。”林雪告诉贝壳财经记者，之所以首站选择东南亚国家，源于其对中国游客的入境政策相对宽松，部分目的地不仅可以免隔离，还能够办理旅游落地签，自然成为当下众多国内游客的首选。

　　“现在就是在和时间以及同行赛跑。”林雪分析，市场复苏后谁都希望能成为率先获利的人，目前公司最大的挑战在于如何适应新的市场，“以前设计的路线大多比较老旧，品质也根据团费参差不齐，而如今在判断了‘首批出行客户大多对价格不敏感，更在意品质’的基础上，设计了更适合他们游玩的路线。”

　　贝壳财经记者了解到，林雪所在公司已开始抢占部分独占资源。“和海外部分合作酒店以及景点签订了协议，在降低成本的情况下更利于以优廉的价格吸引客户。”林雪说。

　　韩可同样告诉贝壳财经记者，她正在联系此前合作过的境外地陪，就游客出行路线进行设计。不同于此前主要是走马观花，更倾向于将游客带往传统景点，此次她刻意将路线集中于深度文化、户外沉浸体验等产品上。“出境游恢复初期游客以个人和小团为主，他们更注重游玩品质。”

　　“不排除未来随着国内出入境情况的变化来增加供给，届时也会根据不同顾客的需求来制定路线，但目前肯定优先考虑更有境外游意向的小众群体。”韩可说。

　　民宿订单忙，“一天接30多个电话”

　　“这几天生意总算逐渐回暖，希望未来能越来越好。”在浙江杭州周边开设民宿的李立激动地在朋友圈写下“终于回来了”。

　　四年前，喜欢旅游的李立辞职并在杭州周边以近百万元盘下一家客栈，开始自己的民宿生活。

　　“最开始生意还不错，每天差不多有40%的入住率。”李立回忆，彼时尽管市场竞争激烈，但凭借多年驴友生涯所积攒的资源，以及通过短视频、图文等渠道的宣传推广，生意还算不错，“尤其是旅游旺季，房间都会订满。甚至需要提前一周才能订到房间。”

　　三年漫长的低谷期，李立曾无数次计划将民宿转让出去，但始终心有不甘。“总觉得希望还是会到来的，不愿意在黎明到来之前选择离开。”

　　2022年12月7日，“新十条”以及系列政策出台，民宿从业者期盼已久的日子到来。

　　随着旅游市场初步复苏，多地酒店、民宿入住率大幅提升。途家民宿数据显示，2022年12月30日至2023年1月2日，民宿预订量平均日增幅达两成，环比上月增长2倍。另外全国连住订单占比也增加341%。其中，西双版纳、西安、大理州、三亚、北海等相对温暖的城市，入住3天以上的民宿预订量同比上年增长6倍以上。

　　“最近这段时间确实接到不少订单电话，最多的时候一天接到30多个，这是之前不敢想象的。”在云南经营着一家民宿的张雨表示，自己和很多同行最近几天内都接到订房电话，几乎所有朝向好的房间都宣告售罄，还有不少客户咨询预订春节期间的房间。

　　张雨告诉贝壳财经记者，这三年来也有零散的订单，但相比之前仍有所减少，如今明显感到行业正在逐步回暖。他仔细盘算过，预计春节期间入住率将达到80%或者更高，“以前是担心没有订单，现在是担心人手不够。”

　　订单爆发，张雨对未来越发充满期待，“目前市场虽然有所恢复，但从节点上看，真正爆发还需要等待至少3个月时间。”

　　携程于1月5日发布报告称，春节期间旅游产品的预订量同比去年上涨45%，人均旅游花费同比提升53%。

　　伴随着客流逐步恢复，包括租车、餐饮在内的旅游产业链各个环节也得以复苏。

　　“很多游客更倾向于自由行。到了目的地后为了方便也通常会租车出游。”浙江一家租车公司负责人告诉贝壳财经记者，元旦期间店里近7成车辆被游客租走，现在已经接到春节预约车辆的电话。“不少同行都在交流车辆情况以提前做好合作计划，以免出现‘无车可租’的情况。”

　　杭州郊区一家饭店老板也感觉到生意明显升温，“前一年元旦虽然也有客人，但数量和规模显然没法和今年相比。假期3天饭店业绩也比去年提升了一倍多。”

　　“旅游产业的复苏，周边市场未来肯定也会持续爆发。”李立分析，“此前三年算是让行业洗牌，也给了经营者潜下心来思考的机会。如今市场重新复苏，短期内能不能接住是从业者们面临的挑战。毕竟未来要想重新立足，除了市场恢复的利好外，也考验着运营者自身的能力。”

去年卖地收入减少约3万亿！2023年“土地财政”将去往何处？******

　　多年来，“土地财政”一直是热议的经济话题，今年也不例外。近期，第三方机构克而瑞统计的数据显示，2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地出让金收入下滑，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%，土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

　　“土地财政”，顾名思义，指的是地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，政府财政收入包括一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入，其中，国有土地使用权出让收入属于地方政府性基金预算收入，因不用上缴中央，土地出让收入是1994年分税制改革以来，地方财政的主要收入来源之一。

　　实际上，经历了二十多年的快速增长，随着我国房地产市场需求见顶，土地出让金的增速明显放缓，长期来看，地方政府高度依赖的“土地财政”将难以为继，如何弥补土地出让金下滑带来的财政资金缺口，成为地方政府不得不面对的问题，那么，2023年，甚至更远的将来，“土地财政”又将去往何处？

　　“土地财政”依赖程度越来越高

　　我国国有土地使用权公开拍卖始于1987年12月1日，彼时，深圳会堂座无虚席，经过17分钟的轮番叫价，深圳经济特区房地产公司以525万元拿下了这块8588平方米的住宅用地，敲响了建国以来国有土地使用权拍卖的“第一槌”。

　　根据《中国土地年鉴1996》的数据，1995年，全国通过出让方式提供用地43403公顷，出让金总额为420亿元。1998年，我国正式开启住房市场化改革，此后，随着房地产行业的快速发展，该数据一路上涨，2007年，首次突破1万亿元，直到2020年，我国国有土地使用权出让金额已经升至8.4万亿元，是1998年的200倍。

　　根据财政部官网公布的数据，仔细观察可以发现，2017年开始，我国土地出让金的增长开始变得很有规律，连续四年，每年的增长金额都在1万亿左右，直到2021年，国有土地出让金的增长速度开始放缓，仅增长3000亿元左右。

　　土地出让金快速增长的同时，地方财政对土地使用权出让金的依赖程度也越来越大。根据第一财经测算，2017年开始，我国土地出让金占地方财政总收入的比例(土地使用权出让收入/地方政府一般公共财政预算收入+地方政府性基金预算收入+地方国有资本经营预算收入)连续5年超过三成，2020年占比达到43.59%，2021年下降至41.81%，仍在4成以上。

　　分区域来看，粤开证券研究院统计的数据显示，我国东部地区经济发达、人口持续流入、土地市场需求旺盛，土地出让收入在地方综合财力中的占比(土地财政依赖度)较高；而西部和东北地区土地市场不够活跃，土地出让收入相对较低，更依赖中央转移支付。例如，2020年，浙江、江苏、福建、山东、广东、重庆6个省市的土地财政依赖度高于30%，分别达到51.9%、46.9%、40.3%、38.7%、33.8%和32.0%；而新疆、宁夏、青海、黑龙江、西藏5个省份对土地财政的依赖度偏低，均低于10%。

　　分城市来看，粤开证券研究院统计的数据显示，2020年，广州、长春、杭州、福州、南宁、海口、贵阳、西安、徐州、扬州、温州、金华、襄阳、南充，这些城市对土地财政的依赖度都较高，政府性基金收入与一般公共预算收入的比值均达到1.5倍，甚至更高；牡丹江、深圳、锦州等地对土地出让金收入依赖度相对偏低，其政府性基金收入与一般公共预算收入的比值分别为0.3倍、0.3倍和0.4倍。

　　土地出让金下滑

　　然而，在土地财政依赖程度越来越高的同时，我国的土地使用权出让金却面临下滑的事实。2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地使用权出让金收入再次下滑。

　　此前，财政部发布的《2022年前三季度财政收支情况》显示，今年前三季度，我国的地方一般公共预算收入83217亿元，按自然口径计算下降4.9%。地方政府性基金预算本级收入42588亿元，比上年同期下降26.4%，其中，国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。

　　近期，房地产研究机构克而瑞统计的数据显示，2022年，我国商品房销售面积为13.6亿平方米，销售额13.3万亿元，同比分别下降24%、27%，行业规模重回2015年。与此同时，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%。土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

　　克而瑞地产研究院数据显示，从土地成交建筑面积TOP20的城市来看，有12个城市的成交量相比去年有所减少，平均降幅达35.7%，降幅超过30%的城市多达7个，其中降幅最突出的当属遵义，成交建面刚刚超过1000万平方米，同比降幅高达65%。

　　克而瑞地产研究院的研究报告显示，除部分特别优质的地块以外，土地市场底价成交、城投托底成为常态，不少城市城投拿地金额占比超过5成，沈阳、无锡城投托底拿地的比例甚至超过9成，市场低迷的城市城投拿地也尽显疲态，流拍率高企。

　　价格方面，克而瑞地产研究院数据显示，受一线城市供地质量提升的影响，2022年全国300城土地成交楼板价小幅上涨，增至3266元/平方米，再度创下历史新高。不过，由于新房市场仍处于低位，加之房企资金压力依然较大，房企拿地积极性仍处于低位，全年溢价率仅有3.7%，与去年同期相比，下降了7.9个百分点。从集中供地的22城来看，2022年有17个城市的地价下降。

　　那么，土地市场出让规模为何下降？房地产研究机构中指研究院土地事业部负责人张凯在接受第一财经采访时表示，与土地市场成交规模相关性最高的仍然是新房市场成交规模。今年以来，受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重因素影响，新房市场规模明显缩量，导致房企拿地积极性高开低走。他指出，上述影响新房市场的三个因素中，能在明年有显著缓解的恐怕只有期房烂尾担忧。而随着疫情管控放开和经济活动的逐步恢复，居民收入预期的转变或将需要更长的时间；在“房住不炒”的基本国策下，房价上涨预期转弱将不会有根本性的改变。因此短期的新房成交规模很难较今年发生显著好转，土地市场随之亦难有明显的变化。

　　张凯进一步表示，从长期来看，土地市场与人口数量变化息息相关，人口净流入的城市土地市场仍然能够维持一定热度，而人口净流出的城市土地财政或将难以为继。总体而言，我国城镇化率已经接近瓶颈，人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响，土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将是必然。

　　硬币的正反面

　　任何事物都具有两面性。“土地财政”二十多年，为我国城市的快速发展做出了巨大贡献，与此同时，也带来了一系列的问题。

　　国家统计局的数据显示，1999年，我国城市化水平为30.9%，比1995年提高1.9个百分点，城市化处于较低水平，而2021年，我国常住人口城镇化率已经达到64.72%，。

　　厦门大学教授赵燕菁在其出版的新书《大崛起：中国经济的增长与转型》中肯定了“土地财政”的价值，他表示，中国城市化伟大成就背后的重要原因，就是创造性地发展出了一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。在他看来，相对于“征税”，通过“所出售土地的升值”来回收公共服务投入的效率是如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施建设融资，甚至还可以以补贴的方式为能够带来持续性税收的项目融资。

　　与此同时，赵燕菁在其上述新书中也叙述了“土地财政”带来的问题：“土地财政”的本质是融资，使得不动产变成投资品，一旦房价暴跌，大规模的资产贬值将导致难以想象的金融海啸；“土地财政”不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道，同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资城市不动产的居民的贫富差距迅速拉开，房价上涨越快，贫富差距越大；另外，房地产市场发展“不协调、不平衡、不可持续”，还占用了大量应该用于其他发展项目的资源。

　　粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也认为，一方面，土地出让收入为地方政府提供了大量财政收入来源，缓解了一般公共预算压力；推动了城镇化进程；形成了大量的基础设施建设，直接带动了经济发展；推动了房地产快速发展。另一方面，土地财政也让部分地区的高地价推动了高房价；间接推动了融资平台和政府债务；在土地财政快速发展过程中，出现了破坏耕地的行为；在征地过程中因简单粗暴执行和补偿问题引发了部分社会问题等。

　　土地出让规模急速扩张的同时，一些城市非理性供地为后期房地产市场转弱也埋下了伏笔。克而瑞研究中心的相关研究报告表明，目前，我国约8成的城市市场需求及购买力明显透支，近一半的城市土地供应过量，随着房地产市场步入调整周期，去化压力不断加剧。另外，不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜，但因为市政配套尚未真正落地，人口导入情况自然不甚理想，致使外围区域供需周期性错配。

　　资金缺口如何弥补？

　　回顾过往，“土地财政”有功有过，向前看，未来土地使用权出让金逐渐减少已成为不争的事实，财政收入长期对土地出让金的依赖，也将难以维，寻找新的财政收入增长点已经成为当前迫在眉睫的问题。

　　对于上述问题，一部分观点认为，应该从税收方面着手。

　　赵燕菁表示，“土地财政”只是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足问题的一种特殊制度，随着原始资本积累的完成，“土地财政”也必然会逐渐退出，如何弥补放弃“土地财政”造成的损失？他指出，可以仿效发达国家，从“土地财政”转向“税收财政”，突破现有的以间接税为主的税收体制。赵燕菁也表示，贸然放弃“土地财政”，对还未完成城市化原始资本积累的城市来说，存在巨大风险，另外，以间接税为主转向以直接税为主的改革也并非易事。因此，城市新区则应维持高效率的“土地财政”积累模式，另外，可以把巨大的利益调整分解到数十年的城市化进程中，随着城市化水平的提高，逐渐演变为直接税与间接税并重，乃至以直接税为主的模式。

　　回溯“土地财政”形成的原因，不少观点认为，土地财政源于1994年开始的分税制，因为分税制改革导致地方收入占比低、支出占比高，这种资金缺口迫使地方政府不得不通过土地出让、城投平台等方式融资。对此，粤开证券首席宏观分析师罗志恒曾在公众号“粤开志恒宏观”上发文表示，分税制和住房市场化改革都只是“土地财政”的促成因素，以GDP为核心的政绩考核机制才是问题的关键，激励机制决定行为，引发了地方政府隐性债务和土地财政等连锁反应。如果没有分税制，只要存在GDP考核，仍会产生资金饥渴和不足。

　　罗志恒则表示，未来，无论是土地供给还是需求都将呈现下降趋势，这直接影响未来土地财政的可持续性，因此，未来构建地方稳定的财政来源极为重要，房地产税开征是大势所趋。同时，罗志恒也指出，房地产税的体量短期内难以取代土地财政。

　　也有观点认为，应该大力发展其他产业。万通集团创始人冯仑近期在其微信视频号“风马牛地产研究院”中表示，当房地产销售端出现下滑，不少城市都会开始出现土地财政的缺口，如何解决这些问题？这些城市应该大力发展房地产以外的其他产业，创造更好的营商环境，以此让税收增长的更快，来弥补卖地收入的缺口。

　　中泰证券首席经济学家李迅雷近期公开撰文表示，国企资产是当前政府部门除了国有土地资产之外的最大一块资产了，如果通过提质增效，若能够让300万亿元的国企总资产的回报率提高一个百分点，则就有3万亿元收益增加，基本可以弥补土地财政消减带来的收入缺口。“当然这不是短期就能提升一个百分点，但只要坚持不懈地盘活国有资产，推进国企改革，若干年后，应该会有成效。”李迅雷补充道。

　　张凯对第一财经表示，改革开放以来，基建投资引领的城镇化一直助推我国经济高速增长。近年来，受到经济下行的压力，基建投资再次成为拉动经济增长的引擎，而基建投资的成本依赖土地财政。此外，近期推出房产税，将对房地产市场造成冲击，从而进一步降低房企拿地意愿，对土地财政产生更大的压力。因此，短期来看，土地财政难以替代。

　　“长期来看，尽管我国经济发展对基建投资存在一定的路径依赖，但城镇化率、居民部门杠杆率即将达到增长瓶颈，基建投资+土地财政的经济发展闭环难以为继。”张凯认为，房地产税作为长期、稳定的税源，在近二十年房地产也高速发展的基础上也有足够的存量房屋可供征税，适合在未来长期替代土地财政补充财政缺口。

　　总的来看，上述不管是直接税的税收制度变革，征收房地产税，还是大力发展其他产业，或是盘活国有资产，都不是一蹴而就的事情，那么，短期，如何保障房地产市场的稳定发展，让地方财政平稳过度？克而瑞研究院提出，当前应该提振市场信心，完善保交楼、保就业、销售保价等兜底机制，缓解市场观望情绪，需求端全面放松限购、限贷、限售，取消“限跌令”，政府回购商品房，与此同时，适当缩减供地规模，优化调整供地结构，以此破局短期楼市的困境。

　　近期，国家统计局原局长邱晓华公开表示，为了改善房地产消费观，财政方面也应该发力。土地价格的高企是造成房价高的重要因素，因此，要适当降低城市土地出售价格，来促进开发商成本的下降，带来房价的下降。另外，目前在销售领域里的税费负担还是很重，应当适当降低，让老百姓感受到政府的温暖。同时，也应当降低金融机构的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率(4%)还是偏高的，应该降1到0.5个点。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）